“去年12月初申请还房贷，结果被银行告知不能线上申请，只能去线下网点办理，也没有告知明确扣款时间，只说要等待3到4个月，没想到提前还钱都这么难了！”某国有大行重庆支行办理还贷手续的网友表示。
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自2022年以来，央行三次下调LPR五年期及以上利率累计35bps，个人住房贷款利率出现罕见的快速下降，曾经贷款利率多在5%至6%“高位站岗”的购房者们坐不住了。
对于此次还贷的热潮，市场普遍认为是受到贷款利率的持续走低影响，且理财利率普遍跑不赢房贷利率，在对未来经济复苏信心较弱的背景下，拥有现金流的客户选择主动降低杠杆。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在预期下行、资产荒、消费趋向保守、储蓄率走高的情况下，购房者大量提前还贷是出于节省利息、降低机会成本的理性选择。
还贷遇阻
临近春节，不少购房者遇到了提前还贷受阻的现象，有购房者表示，之前申请贷款的银行最近不仅关闭了线上申请通道，要求需要提前一个月预约，预约之后还需要再排队，前前后后快则1个月，慢则2到4个月不等。
“目前我行不能手机银行申请只能来网点，填表申请完排队，至少要一个月以上，具体时间不好说。”上海某国有大行的个贷经理告诉《华夏时报》记者。
也有部分银行对起还金额和还款次数进行了限制。“目前排队人数比较多，我行要求起还金额至少在3万元以上，并且一年最多可以申请2次。”上述个贷经理补充道。这样的情况不在少数，上海某股份制大行内部人员透露“目前我行的房贷提前还款的起还额度上调至5万元。”
“某国有大行想要提前偿还部分房贷也不行，银行说没有额度，去年还很顺利，今年却变成了预约制，银行为了多赚利息真是 不择手段。”有来自河北、重庆等地的购房者在社交媒体吐槽自己还贷受阻的遭遇。
《华夏时报》记者通过调查发现，北上广深四大一线城市的部分银行的确出现还贷难，等待时间长的现象，但总体来讲，多数银行自预约之后一个月内可以完成扣款。
某股份制大行广州某支行个贷中心人员透露，目前该行整个还贷手续流程都可以通过手机银行完成，目前的还贷人数并不太多。
从北京地区来看，多数大型银行手机银行App和线下网点均可申请，线下申请流程更快更简洁，从预约、填表申请、等待银行通知、完成扣款只需要2周左右的时间且多数不需要违约金。
交通银行去年8月份发公告称，提前还贷需收取1%的违约金，在网上引起了不小的争议。据上述个贷经理介绍，提前还房贷的违约金因人而异，一般是贷款金额的1%。通常还贷期限1年以上申请提前还款无需缴纳违约金，1年以内需要支付6个月利息的违约金，但具体情况需要查询客户的贷款合同。对此，不少购房者表示，相比于违约金自己更关心什么时候可以还款，毕竟等待的时间越长，积累的利息都比违约金多了。
提前还贷是最好的理财
提前还贷的热潮还要追溯到2022年上半年，彼时资本市场波动不断，银行理财产品出现大面积净值回撤现象，大批购房者加入了提前还贷的大军。
对于此次还贷的热潮，市场上一种观点认为是贷款利率的持续走低，购房者不想承受更大的损失，因此要提前还贷。
1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称“通知”），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
按照“通知”要求，共有38个城市符合2022年9月至11月连降3个月的条件，其中，三线城市最多，有25城，二线城市有13城。具体来看，天津、武汉、大连、石家庄、哈尔滨、兰州等16城两次均符合条件，厦门、沈阳、太原、南宁、郑州、长春、福州等22城为本次新增城市。
自2022年9月阶段性调整差别化住房信贷政策出台后，部分符合条件的城市首套房贷利率降至“4%”以下。据贝壳研究院数据显示，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行。其中，首套、二套房贷款主流利率平均为4.09%和4.91%。同比分别回落155和100个基点，创历史新低。
值得注意的是，截至2022年12月中旬，贝壳研究院检测范围内已有19个城市首套房贷主流利率降至“3”开头，其中二线城市6个，三四线城市13个，天津、武汉等地首套房贷利率已降至3.9%。从利率下降幅度来看，三四线城市同比下调幅度最大，首套、二套房贷利率同比降幅分别为164和107个基点。
当然，享受到这一波利好的不仅有新房买家，对于存量房贷客户来说，选择“浮动利率”的购房者在1月1日也迎来了贷款利率的重新定价日。但对于曾经选择“固定利率”的存量贷款客户就不那么友好，随着贷款利率的大幅下调，这部分群体有更大的动力提前还贷。
提前还贷究竟可以省多少钱？以北京地区为例，假设固定利率5.2%，纯商业贷款150万元，贷款期限30年，等额本息方式还款。提前还贷前每月月供约8236.7元，利息总额146.5万元，利息总额已经接近贷款总额。如果选择提前部分还款30万元，则每月月供约6509元，利息总额约97.2万元。每月还贷减少近2000元，节省利息总额约25.7万元。
柏文喜对《华夏时报》记者表示：“在预期下行、投资机会缺乏而消费也趋向保守、储蓄率走高的情况下，购房者大量提前还贷也是出于节省利息支出和降低机会成本的理性选择。”
高级经济师、研究员曹磊持相同观点，他指出：“随着宏观经济下行，客户对未来经济的经济复苏信心较弱，导致居民投资意愿下降，降低负债杠杆的意愿上升。部分现金流还较为充裕的购房者，选择将现金流用于归还负债，为降低未来的风险冲击做好准备。”
市场另一种观点认为，理财产品跑不赢利息，提前偿还贷款就是最好的投资。
受内外部多重因素影响，2022年理财收益波动巨大远不及预期，债市动荡导致大面积理财跌破净值，居民大量赎回。此外，今年以来的资产荒现象，也让怀揣着现金的投资者更加保守，房贷和投资理财收益倒挂，银行无风险利率长期走低的趋势，都导致居民选择提前还贷。
据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，环比下跌0.75%。随着债市企稳，银行理财收益正在逐步回暖。
谈及客户提前还贷对银行的影响，柏文喜指出，银行本意是不希望出现大量的提前还贷的，“提前还贷会打乱银行原有的资金计划和影响资产端规模和利息收益，除此之外，也会对银行的存贷比、流动性以及资产与负债结构带来直接的影响。”
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
