全球视点!豪掷467亿买地, 杭州滨江重回主场

2022-07-05 12:39:50

当部分全国化扩张的房企还在收缩挣扎之际,一家区域深耕的房企走出独立行情。

6月30日,杭州第二轮供地,滨江集团单枪匹马揽地10宗,以联合体的形式摘地2宗,总出让金约225亿元,成为全场最大买家。

今年上半年,多数民企对土拍兴致缺缺,滨江是少数在拿地金额方面呈现正增长的企业,全口径新增土地价值高达467.3亿元,位居克而瑞排行榜第一名。


【资料图】

滨江起家于杭州,深耕浙江,充分享受了当地市场的红利。

2021年,行业销售整体疲软,滨江的销售额却逆势增长至1691亿元,同比增速为23.8%,远高于TOP30房企4.9%的平均销售增速。

今年上半年,滨江的销售额为684亿元,在克而瑞排行榜中上升至第13名,去年末,其排名还在第22位。

得益于区域深耕战略,滨江的盈利能力长期居于行业前列,2021年毛利率为24.8%,在民营房企中仅次于龙湖和雅居乐。

同时,公司三费较低,人均产值高达1.5亿元。2021年底,除年终奖外,滨江还为每名员工发放3-5万元不等的消费券,令地产打工人艳羡不已。

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加码杭州

在滨江上半年467.3亿元的土地投资金额中,超过400亿元砸向了杭州土地市场。

4月,杭州首轮供地,滨江耗资184亿拿下11宗地,成当场最大买家。

6月30日,杭州第二次集中供地,45幅土地总成交价557.1亿元,其中225亿元由滨江集团贡献。

本次杭州拿出了两宗相邻的钱江新城地块,引来不少房企围猎,但最终被滨江收入囊中。

滨江今年的销售目标为1500-1600亿元,杭州地区承担了7成左右的业绩重任。而且,当下拍地竞争少,利润率较以往高,入局不亏。

据克而瑞地产研究估算,滨江在杭州首轮集中供地竞得的地块,项目综合毛利率可达35%,显著高于滨江2021年地产开发业务的整体毛利率24%。

后期高毛利项目进入结算,有利于支撑和拉升企业的盈利水平。

与首轮相比,杭州第二轮集中供地推出的地块,在核心板块的占比减少,低密度地块增多。据申万房地产测算,滨江在此轮竞得的地块,隐含毛利率最高为34%,最低为13%,平均值为18.8%。

长期以来,滨江在杭州地区的市占率超过10%,杭州也为滨江带来了丰厚的回报。

2016年以来,杭州房地产市场处于供不应求的状态,2021年市场供销比上升至1.3(以面积计)。

同时,2016年起,杭州商品房均格攀升, 2021年成交均价高达2.95万元/平米。

火热的杭州市场也引来不少品牌房企围猎。

犹记得,在杭州2021年第一轮集中供地中,土地溢价率攀高。在一众撒币型选手中,滨江和融信联手拿了4块地。

彼时,滨江老板戚金兴直言有压力,净利率只能努力做到1%-2%。短短一年后,不少昔日的竞争对手陷入债务危机,滨江则迎来大肆抄底的机会。

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发展瓶颈

在大干快上的地产行业,滨江老板戚金兴的经营风格自成一派,务实理性。

2021年,滨江的财务、销售和管理费用率仅为5.3%,在TOP30房企中保持在较低水平,在民营房企中仅高于龙光集团。

中银地产指出,滨江三费用率较低的原因在于:在大本营杭州以及浙江省内一些二、三线城市拥有较强的地缘优势,熟悉这些市场的打法;

建立了稳定的供应商体系;建立了标准化的管理体系,在产品定位、设计、招采、结算等环节能够实现高效沟通。

此外,在滨江的产品体系中,分为住宅、类住宅、酒店式公寓、长租公寓四大系列,再乘以豪华、经典、舒适三个档次,形成了十五个标准产品版本,使得产品具有高度的可复制性。

同时,滨江保持着二级扁平化的组织结构。根据年报,滨江项目层面的领导均在项目现场办公,在每个重大时间节点,如开盘销售、竣工交付等,由公司总经理或常务副总经理直接参加。

截至2021年末,滨江房地产板块的员工仅有1106人,管理项目120余个。平均下来,每个项目仅配备10人,按2021年全年1691亿元销售额计算,人均销售额高达1.5亿元。

不过,区域深耕战略并非样样皆好,在这一模式下,滨江面临一定的发展瓶颈。

2019年开始,杭州楼市进入限价,同时多个全国品牌性房企涌入,土地成本攀升,许多项目陷入微利甚至亏损。滨江在杭州的毛利率已经从2019年的46.4%下降至2021年的20.7%。

这驱动着滨江走出舒适区,拓展杭州以外的市场。

2021年,滨江提出“三省一市”战略,瞄准浙江、江苏、广东和上海市。但在新进入的城市,滨江项目的销售周期相对较长,利润率暂时较低。

例如,滨江2019年在上海地区项目的毛利率仅有11.9%。在行业下行时期,滨江加码大本营杭州,以抵御风险。

长期来看,这家地头蛇需要打开更广阔的市场,才能具备更大的成长空间。

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